REITの基礎知識から銘柄選定まで詳しく解説

一般的な不動産投資をするにはそれ相応の元手が必要となりますが、REITという仕組みを活用すれば比較的少額から不動産に投資をすることが可能となります。しかもREIT自体が証券取引所に上場しているため、株式と同じようにリアルタイムでの売買を行う事が出来ます。ここでは、REITの基礎知識からメリット・デメリット、活用方法までわかりやすく解説していきます。

REITの基礎知識

REITとは「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとった略称で、REITという仕組み自体はアメリカで誕生しました。その日本版という意味で「J-REIT」と呼ばれることもあります。

REITは投資家達から集めた資金で、オフィスビルや賃貸住宅、商業施設などの不動産を購入し、その家賃収入や売却益から投資家達に利益を還元する商品となっています。投資対象は不動産ですが、法律上の扱いは投資信託となっています。

REITの仕組みをもっと詳しく

REITは株券にあたる「投資証券」というものを発行しています。この投資証券を市場を通じて我々投資家が売買しているのです。投資証券の発行により得た資金でREITは不動産を購入し、それにより得た賃料や売却益を我々投資家に分配金として還元します。また、REITは投資証券以外にも、「投資法人債」という社債に位置づけされるものも発行しており、これにより資金調達を行う場合もあります。

出典元:投資信託協会

J-REITは法律により実質的な業務を行う事が禁止されているので、資産運用業務は「運用会社」に、資産保管業務は「資産保管会社」に、一般事務は「事務委託会社」にとそれぞれ委託しています。

また、J-REITには他の株式会社と同じように、「役員会」及び、株主総会にあたる「投資主総会」というものが存在します。投資信託と言えども、この仕組みを通じて我々も意思を示せるようになっています。

運用会社の役割
運用会社は投資する不動産の選定を行ったり、不動産をどのような条件で賃貸するのかなどの戦略を決定します。また、不動産の価値を維持するための修繕計画を立案し、実行します。
加えて、財務戦略を立案し、必要な資金調達を行います。

資産保管会社の役割
保有している不動産などの資産の管理を行います。通常、信託銀行が資産保管会社になります。

事務受託会社の役割
会計に関する事務、納税に関する事務、投資法人債に関する事務などを行います。それぞれの業務ごとに専門の会社が選ばれます。

出典元:投資信託協会

REITのメリット

1.少額での投資が可能

不動産投資は物件の購入だけでも数百万円以上の資金が必要となります。これに管理料や修繕費などを合わせるとかなりの額になってしまいます。一方証券取引所に上昇しているREITならば、その銘柄も十数万円程度から購入することが可能になっています(代表的なREITに関しましては後程ご紹介いたします)。

また、REITに連動するETFという商品もあり、こちらですと一万円前後での購入も可能となっています。

2.不動産投資特有の高度な専門知識が不要

実際の不動産投資で成功するためには、物件の選び方から集客方法、管理・維持・修繕と専門的なノウハウというものが必要となってきます。

しかし、REITならば、不動産のプロが投資対象を選定し、投資家達は市場にて好きなタイミングで取引をするだけなので、負担の度合いが大きく違ってくるのです。もちろん、REITの投資対象を把握しておくという事は重要ですが、それでも一般的な不動産投資に比べたら敷居は大分下がるはずです。

3.証券取引所を通じて売買できる

証券取引所に上場しているという事は、証券口座さえ作れば取引所の営業時間内ならばいつでも取引が可能ということです。買いたい時に買える、売りたい時に売れるという換金性の高さというのは投資商品としては非常に魅力的なのです。もちろん、REITは他の株式と比べて出来高が少ないという特徴はあります。

REITのデメリット

1.投資法人の破たんリスク

当然ながらREIT自体が破たんしてしまえば投資した資金は戻ってきません。この辺りは通常の株式会社と同様に考える事が出来ます。

2.地震などの災害で投資物件が損害を受けると、価値自体が大きく下がる

地震等の自然災害はいつ起こるか分かりませんし、いくら耐震性の高い物件と言えども、明らかな損害は物件の価値に大きな影響を及ぼします。

3.不動産市場の需給の変化や、賃料・売却益の減少は分配金の低下に直結する

REITは比較的高配当を言われてはいますが、当然ながらそれに見合う収益が得られなければ分配金は減らされてしまいます。

REITの種類

REITの用途における代表例としては以下の5つが挙げられます。

  1. オフィス系
  2. 住宅系
  3. ホテル系
  4. 商業施設系
  5. 物流系
  6. ヘルスケア系

そして、投資対象の物件がこれらの用途の特徴を2つ以上含んでいるか否かで、特化型と複合型に分ける事が出来ます。

例えば、住宅系のマンションならば完全な特化型の物件という事になりますが、住宅+オフィス、商業施設+オフィスといった特徴があれば複合型に分類することが出来ます。

特化型の特徴

特化型は用途や特徴が限定されているので、投資研究を比較的簡単に行う事が出来ます。住宅系であれば景気の影響を受けにくく、安定しやすいと言った特徴があります。一方で商業系は時期により収益の差が生まれやすい、オフィス系は日本の景気に左右されやすいと言った特徴があります。

複合型の特徴

用途を2つ以上含んでいるということは、一方の用途の収益が不調の時でも、もう一方の用途による収益がそれを補う、つまり分散効果が期待できるわけです。逆に言えばリスクが低い分、リターンも低いという事も考えらえますが、これは投資対象により千差万別ですので一概には言えません。

オフィス系REIT

日本におけるREITの大半を占めるのがこのオフィス系です。オフィス系は企業を中心に貸し出され、その企業の収益は景気に左右されるので、必然的にオフィス系REITも景気変動の影響を受けやすいという特性があります。

オフィス系REITにおいて空室率は重要で、目安のラインが5%となっています。この5%を下回ると貸し手市場、上回ると借りて市場と言われており、空室率が低ければそれだけ、賃料の上昇に繋がります。

【オフィス系REIT 2017年1月現在】

  • 3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート
  • 8951 日本ビルファンド投資法人
  • 8952 ジャパンリアルエステイト投資法人
  • 8958 グローバル・ワン不動産投資法人
  • 8975 いちごオフィスリート投資法人
  • 8976 大和証券オフィス投資法人

住宅系REIT

不動産投資と聞いて真っ先に思い浮かべるのが、アパートやマンションの一室に投資をし、そこから賃料を得るという方法です。この考えに最も近いのが住宅系REITになります。オフィス系などに比べると景気に左右されにくいという特徴もありますが、その分収益への期待は小さめと言った特徴があります。

【住宅系REIT 2017年1月現在】

  • 3226 日本アコモデーションファンド
  • 3269 アドバンス・レジデンス投資法人
  • 3278 ケネディスク・レジデンシャル
  • 3282 コンフォリア・レジデンシャル
  • 8973 積水ハウス・SI レジデンシャル

ホテル系REIT

ホテルや旅館などの宿泊施設に当たるのがホテル系REITです。こちらもオフィス系REIT同様、景気変動に左右される可能性があり、大規模な地震等が起こるとその地域の観光客自体が減ってしまい、それにより収益自体が減少してしまうといった可能性はあります。また、年間を通して収益にばらつきがあるというのも特徴の1つです。

【ホテル系REIT 2017年1月現在】

  • 3287 星野リゾート・リート投資法人
  • 3463 いちごホテルリート投資法人
  • 3472 大江戸温泉リート投資法人
  • 8985 ジャパン・ホテルリート投資法人

商業施設系REIT

ショッピングモールやアウトレットモールなどの商業施設を投資対象としているREITです。商業用施設のテナントは長期の契約になっていることが多く、安定した収益を得られると言った特徴があります。インターネットによる通信販売が手軽にできる時代ではありますが、年間を通して十分な来客を見込める商業施設であれば投資対象としてはまだまだ魅力的だと言えます。

【商業施設系REIT 2017年1月現在】

  • 3292 イオンリート投資法人
  • 3453 ケネディクス商業リート投資法人
  • 8953 日本リテールファンド投資法人
  • 8964 フロンティア不動産投資法人

物流系REIT

倉庫や物流センターなど物流拠点となる施設を対象としたのが物流系REITです。インターネットビジネスの発展に伴い、無店舗型の仕組みが確立されている現状を踏まえると、この物流系REITは今後発展していく可能性があると言えるでしょう。

【物流系REIT 2017年1月現在】

  • 3281 GLP投資法人
  • 3283 日本プロロジスリート投資法人
  • 3466 ラサールロジポート投資法人
  • 3471 三井不動産ロジスティックパーク
  • 8967 日本ロジスティックスファンド

ヘルスケア系REIT

福祉施設や有料老人ホーム、高齢者向けの住宅などがヘルスケア系REITに含まれます。少子高齢化社会が進んだ現在の日本では、今後も需要の増加が見込まれる分野でもあります。

【ヘルスケア系REIT 2017年1月現在】

  • 3308 日本ヘルスケア投資法人
  • 3455 ヘルスケア&メディカル投資法人
  • 3460 ジャパン・シニアリビング投資法人

REIT購入前にチェックすべき指標5種類

株にもPER(株価収益率)やPBR(株価純資産倍率)のような指標があるように、REITにも代表的な指標が5つあります。これだけでも投資判断の基準となりますので、是非覚えておきましょう。計算式も紹介はしますが、サラッと目を通すだけでも構いません。

格付け

格付けを見る事により、REITの信用力が分かります。格付けはアルファベットにより表記され、信用度の高い順に、AAA AA A BBBなどと表記されています。ちなみに日銀もREITの買入を行っていますが、買入基準として格付けAA以上というルールを設定しています。

分配金を目的としてREITを購入する場合は、信用力も高く日銀の買い支えの入っているAA以上をと考えるのは自然でありますが、信用力が高い=リスクが低い、故に利回りも低いという事も頭に入れておきましょう。

NAV倍率

株で言うPBR(株価純資産倍率)にあたるのがこのNAV(Net Asset Value)倍率です。これはREIT特有の用語であり、割安度を見る上で参考になる指標です。

NAVは投資法人の純資産価値を表しますので、1倍以下はJ-REITが保有する物件の資産価値を下回っているとし、割安状態と考える事が出来ます。

NAV=保有不動産の時価総額ー負債額

NAV倍率=投資口価格(株価)÷1口あたりのNAV

FFO倍率

FFO倍率はFouns From Operationの頭文字をとったものであり、株で言うPERにあたります。FFO倍率はJ-REIの収益性)を判断する指標であり、数値が小さいほど割安だとみなされます。

FFO=当期純利益+減価償却費+(売却損ー売却益)

FFO倍率=投資口価格(株価)÷1口あたりのFFO

NOI利回り

NOI利回りと似た用語で表面利回りというものがありますが、こちらは満室賃料÷不動産価格の計算式により表される指標となっています。賃料からは運営費・維持管理費・修繕費などが引かれますが、表面利回りはこれらを考慮には入れずに計算しています。さらに付け加えると、賃貸物件ならば空室リスクも常に考慮しておく必要があります。

上記に掛かる費用や損失を差し引いたのがNOIであり、NOIを不動産価格で割ったものがNOI利回りとなります。不動産投資のプロたちはこちらの指標を参考にすることが多いです。

NOI(純営業収益)=満室賃料-空室損失-管理費用

NOI利回り=NOI÷物件価格

LTV

LTVはLoan To Valueの頭文字をとったものであり、J-REITの借入金状況を確認する上で利用される指標です。LTVは資産に対する負債の割合を表していますので、単純に考えれば数値が低い程負債比率が低いということになります。数値が低いという事は、財務面で見れば健全という事であり、新たな物件を購入する余力があるという事です。

単純にLTVが高い=財務に問題ありではなく、借金をしながら資金を効率的に回転させているとも考える事も出来ます。しかし、借入額が大きい=金利上昇により、利息の支払い分が増え、結果的に財務を圧迫するという可能性もあります。

LTVの上昇は借入金の増加を意味しています。LTVには上限というものが存在しますので、LTVが高い場合は新たな物件購入のために資金を調達する必要がある=増資の可能性も視野に入れておく必要があります。

LTV=有利子負債÷総資産

要点整理

  1. REIT投資対象は不動産。法律上の扱いは投資信託
  2. 一般的な不動産投資と比べ、少額から運用可能であり、投資への敷居は大分下がっている
  3. 証券取引所を通して、リアルタイムでの売買が可能
  4. REITリスクは実物の不動産投資とほぼ同じ
  5. REITは用途によっていくつかの種類があり、それぞれに特徴がある
  6. REIT特有の指標というものもあるので、購入前は必ずチェックする

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